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上海學區房新政寓意“菜中”的春天?業內:熱門學區房或降温 理性擇校置業

每日經濟新聞 2021-03-18 14:17:47

◎部分熱點學區房後續確實會降温,或者説強勢的地位會略有下滑。

◎剛被一些房產中介和自媒體炒作起來的所謂“初中學區房”概念將在很大程度上被掐滅。

每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

“新政讓我想起一個故事:

某天晚上,有兩個人在樹林裏過夜。突然樹林裏突然跑出一頭熊來,緊急之中,兩個人中一個卻忙着穿球鞋。一個人對他説:你把球鞋穿上有什麼用?我們反正跑不過熊啊!忙着穿球鞋的人説:我是要跑過你!”

3月16日,上海市教委公佈《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》(以下簡稱《實施辦法》)。一位堅定的“雞血派”家長在新政消息出台後感概地表達了以上觀點。

根據新政:

委屬市實驗性示範性高中名額分配招生計劃佔其招生計劃總數的65%,原則上按人數比例分配到各區,分配到各區的計劃中須有不低於20%的比例以均衡、隨機為原則分配到不選擇生源的初中學校。

關於上海學區房,幾天前有一篇刷屏的文章《在上海買下一套學區房,一切才剛開始》,其中提到,2020年~2021年,上海正式實施中小學“公民同招”,學區房經歷快速上漲,最狂熱的時候,一套破舊的“老公房”單價直逼湯臣一品。

到了情況無法改變的時候,一些家長開始尋求精神上的安慰。他們更願意聊一些網絡上的故事,比如一羣碼農用力“雞娃”,孩子們成績提升,活生生把一所普通學校“雞”成了區重點。

這一次的政策,在家長和潛在剛需客眼中,已是上海教育格局的顛覆性轉變。

超溢價學區房支撐不再

“全覆蓋”、“所有不擇生源的學校”,意味着頂級公辦初中和不入流的“菜中”,站在了同一起跑線——名額分配面前。而決定名額數量的,不再是區統考成績和生源口碑,也不再是初中有沒有親爹(同集團高中),而是學生人數。

多年來,教育領域的焦慮直接傳導到了房地產領域。

易居研究院對上海浦東大三林板塊、張江板塊和黃浦區三個學區相對熱的區域/板塊進行分析發現,這三個區域/板塊的價格在2019年較為穩定,而到了2020年尤其是二季度開始,浦東三林板塊、張江板塊開始出現價格明顯上漲,同時市場開始出現一房難求、哄抬房價、預期不穩等亂象。

而黃浦區學區房則相對保持了平穩,究其原因,在小升初階段黃浦區採取學籍對口升學,而浦東地區採取的是“户籍對口”政策,這意味着買到相應的初中學區房即可入學,而教育資源的不均衡令局部地區房價高熱。

最瘋狂的表現莫過於浦東梅園街道,建成於1985年的老破小由於對口大名鼎鼎的“建平西”,其二手房價每年入學季之前都會迎來一波上漲,從未出現過跌勢。

本輪上漲從2020年5月開始發酵,並在10月份開始猛漲,5個月不到,漲幅高達43%。

上海全市二手房行情也在學區房的助推下走高,2020年4月~2021年1月連續10個月保持2.4萬套~4.45萬套的月成交套數,其中最高峯出現在2021年1月,此後121樓市新政疊加春節假期,2月份成交套數有所回落。

而在新政公佈後,包括“建平西”在內的一大批“頭部初中”+“航母型”初中學區,成為新政下最不具備競爭優勢的學校。

新政出台當晚,上海各大論壇和學區房微信羣開始炸鍋。易居研究院指出,隨着316上海教委政策的出台,政策組合拳效應體現,熱點區域的學區房有降温跡象,各類虛高房價現象也將繼續減少。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者:“新政策從教育資源均衡的角度出發,能夠使得家長理性擇校和置業,部分熱點學區房後續確實會降温,或者説強勢的地位會略有下滑。這也就體現為認購的溢價率會下降,相關購房成本也會下調。”

相應地,這一次,中介們的朋友圈集體“啞火”。

掐滅“初中學區房”火苗

自主招生少了、校內內卷更嚴重了,雞血濃度最高的民辦(目前初一初二在讀)成了最擁擠的賽道。文章開頭“我只要跑過你”,充分反應了當下的“內卷”。

反而大家口中的“菜中”,迎來了春天。

對學情非常瞭解的網友在上海本地論壇吐槽:“浦東某中學某年只有8人有資格中考,但按照新規可以分到5個市重點到校名額。8人中考,5個市重點名額,可以上熱搜了。”

“應該避免去尖子扎堆的學校才對。”一位家長由衷地説。

“可以預期,當每所初中都有機會升入優質高中的制度建立,不少家長就會考慮家門口的學校,而不必再捨近求遠追求擇校,‘不能對口好初中孩子就徹底掉隊’的焦慮情緒也會大大減緩,單為擇校而選擇居住地的行為會少很多。”

上海交通大學國際與公共事務學院教授、住房與城鄉建設研究中心主任陳杰在接受媒體採訪時認為,如此一來,剛被一些房產中介和自媒體炒作起來的所謂“初中學區房”概念將在很大程度上被掐滅。

封面圖片來源:每經記者 包晶晶 攝

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