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“就地過年”助2月樓市成交穩健,供地新規或使房企拿地策略生變

每日經濟新聞 2021-03-05 19:42:15

◎雖然2月份各地新房供應顯著縮量,但成交量總體企穩,顯著好於2019年和2020年同期。

◎業績簡報顯示,大多房企2月份的銷售額環比出現明顯下降,但同比則出現大幅上漲。

每經記者 吳若凡    每經編輯 魏文藝    

剛剛過去的2月份,恰逢春節長假,疊加政府號召“就地過年”,樓市也呈現出與往年不同的差異化行情。

雖然2月份各地新房供應顯著縮量,但成交量總體企穩,顯著好於2019年和2020年同期。尤其是北上廣深4個一線城市表現突出,南京、杭州、寧波、東莞、佛山等核心二三線城市也保持成交高熱態勢。

與此同時,2月份百強房企整體業績規模較2020年、2019年同期大幅攀升;土地市場成交量跌價漲,溢價率回升至年內高位;上市房企融資總額延續往年春節後慣例處於低位。

市場表現:供應縮量,成交企穩

在政府倡導“就地過年”的背景下,人口流動性減少,加之疫情得到階段性控制,多數售樓處在春節期間均保持“不打烊”狀態,也刺激了一波購房需求得到集中釋放。

據克而瑞監測數據,30個典型城市在春節周(2021年2月11日~2月17日)成交量達315256平方米,較2020年同期上漲了133%,與2019年同期對比,漲幅也達到了34%。總成交量創近3年新高。

不過從供應看,2月份一線城市商品住宅新增供應面積52萬平方米,環比鋭減81%,較2019年同期降幅達到47%。

究其原因,房企歷來看淡春節樓市,推盤也都相對保守。如上海春節新房“零供應”,北京、廣州雖同比保持增勢,但今年2月整體供應量也不及2019年同期,僅深圳2月新增供應較2019年同期增加51%,項目開盤依舊積極。

二三線城市新增供應面積695萬平方米,環比下降60%,較2019年同期上升了30%。從絕對量層面,僅徐州、天津、成都單月供應突破50萬平方米。從變化趨勢來看,各城市環比均有了不同程度的下跌,成都、廈門等出現階段性回調。

從成交看,2月熱度延續,穩中有增。29個重點城市整體成交1660萬平方米,環比下降40%,同比增長223%;較2019年同期則增長了30%。

房價方面,據中國房地產指數系統百城價格指數對全國100個城市新建及二手住宅調查數據,2021年2月百城新建住宅均價15884元/平方米,環比上漲0.20%,漲幅較上月收窄0.17個百分點;同比上漲4.01%。百城二手住宅均價15585元/平方米,環比上漲0.28%,漲幅較上月收窄0.04個百分點;同比上漲3.30%。

政策方面,2月份深圳、東莞等城市收緊樓市調控政策,南京、江西降低落户門檻,還有天津、南京等城市出台人口、人才政策,加大城市對人才的吸引力。這些政策均對當地的樓市產生了一定影響。

房企業績:環比下降,同比大漲

從近日房企公佈的2月份業績簡報可以發現,大多房企2月份的銷售額環比出現明顯下降,但同比則出現大幅上漲。這與去年同期受疫情影響有關。

據克而瑞數據,2021年2月,百強房企實現銷售操盤金額7493.5億元,整體業績規模較去年同期同比增長155.5%,較2019年同期增長63.8%。但與1月份相比,百強房企業績環比下降13.9%。從前兩月的累計銷售操盤金額來看,百強房企整體的業績規模同比增長101.7%,較2019年同期增長56.3%。

數據來源:同策研究院整理

克而瑞分析認為,2月份房企銷售數據延續此前強勁增長的勢頭,主要是得益於一二線城市春節購房熱情升温。雖然三四線城市返鄉置業客羣有所減少,但多個熱點城市“春節不打烊”營銷活動開啓,使得熱門城市從去年年底開始的市場熱度得以延續。

同時,行業的集中度在進一步加強。2月百強房企銷售額,即使是對比2019年依然有超過6成以上增長。雖然對比1月頭部房企的銷售有所下滑,但已經是歷年來春節檔銷量的新高峯。

此外,2月份多梯隊房企銷售業績門檻值延續上月的增長趨勢,相較去年和前年同期均有不同幅度的提升。百強房企銷售操盤金額的入榜門檻33.2億元,同比大幅增長169.9%,較2019年2月同比增長69.9%。

值得關注的是,春節期間,包括恆大、富力、招商在內的不少品牌房企,都針對“留城過年”人員開展了營銷活動,也在一定程度上助推了一二線城市銷量的提升。

土地市場:量跌價漲,溢價回升

2021年2月,受傳統春節長期的影響,全國土地市場成交規模環比大幅下滑,總成交金額也同步大減,同比也有近一成的跌幅。

不過,受上海、廣州等熱點城市優質土地供應增加的影響,2月土地市場熱度明顯上升,地價也突破3000元/平方米大關;溢價率延續上月的回暖勢頭,增至16.4%。

克而瑞數據顯示,2021年2月,全國300城經營性土地總成交建築面積高位回落,僅9001萬平方米,環比1月降幅超四成,和去年同期相比降幅也接近兩成;成交幅數共計1555幅,環比下降超四成;成交總價方面,土地成交總金額僅2723億元,較上月下降39%,同比也下降了9%。

其中,一線城市成交總量為375萬平方米,環比上月降幅達35%,和去年2月相比下降了兩成;二線城市2月土地成交量僅有1658萬平方米,較上月下降了48%,成交金額也下降54%降至779億元。

據中指研究院數據,2月50家代表房企拿地總額同比下降4%。受春節假期影響,2月企業拿地規模通常有所下降。具體來看,部分現金流較穩定企業拿地態度依舊保持積極,如萬科、招商蛇口、綠城等,1~2月拿地同比均增長顯著;濱江集團、榮盛發展等企業銷售額均越過千億元。從佈局區域來看,企業依舊熱衷於在長三角拿地,佔比為40.1%,粵港澳大灣區次之,佔比為8.0%,長江中游和成渝城市羣佔比分別達6.5%和7.0%。

58安居客房產研究院分院院長張波向《每日經濟新聞》記者表示,受春節假期影響,市場的供地量有所減少,是造成土地成交量減的主要原因,但部分熱點地塊的高溢價率依然備受市場關注。

如2月份一線城市土地成交總量環比降幅達35%,只有上海成交金額較上月持平。其中,上海石泉板塊的地塊在高溢價率拍賣之後,房企就被約談,顯示出調控的力度在不斷加大。在此背景下,預計1季度之後,總體市場熱度環比下降的態勢將不斷顯現,尤其是部分前期熱度過高的板塊可能將迎來房價回調,樓市的穩定性將得到進一步加強。

不過張波認為,隨着宅集中供應新規在22城市陸續落地,未來房企拿地的策略會出現一些明顯變化。目前大型房企的深耕一二線、深耕城市羣、廣泛佈局等策略或將出現變化,在保持對城市羣都市圈的高關注度下,會進一步細分到城市板塊策略,優質土地的爭奪戰會愈加激烈。

房企融資:總額下降,策略或變

據同策研究院統計,2月監測的40家典型上市房企融資總額延續往年春節後慣例處於低位,共完成融資金額摺合人民幣共計355.44億元,環比下降60.27%,同比2020年2月下滑25.62%。

40家房企債權融資金額348.31億元,占房企融資總量的97.99%,環比減少58.08%(1月債權融資總額830.81億元);股權融資金額為7.13億元,佔總融資金額比重為2.01%,環比減少88.85%(1月股權融資總額63.92億元)。

同策研究院表示,房企股權融資規模大幅下降,主要原因除了在春節前後房企融資金額普遍偏低以外,還有房企在港股拆分上市的進程告一段落,股權融資方式迴歸到以股票期權計劃為主。

另據中指研究院數據,2月房地產信用債發行規模為190.71億元,同比下降95.23%;內地房企海外債發行規模為290.89億元,環比下降178.88%。

從融資成本來看,海外債融資成本下降,信用債融資成本上升;其中信用債平均利率為5.32%,同比上升1.36個百分點;海外債平均利率為6.63%,同比下降2.36個百分點。

克而瑞研究指出,隨着貨幣政策迴歸常態化,市場流動性相較去年趨緊的趨勢仍將持續,2月份金融機構“兩道紅線”繼因行施策後,因城施策也開始落地,再疊加22城集中供地導致的房企開支節奏的調整,一定程度上對其資金統籌管理能力提出了更高的要求。房企既需要完成去槓桿任務,也需要保證經營投資的正常進行,現金流管理價值凸顯。新常態下,房企需要加強對融資節奏、融資渠道和融資成本的把控,從而保持經營發展的韌性。

(鎂刻地產原創,喜歡請關注微信號meikedichan)

封面圖片來源:攝圖網

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